2022英国物业投资策略 不要惧怕加息 它是经济蓬勃的象征

知识

#UK
#FulcrumInsights
更新日期: 2022-02-11

美联储的货币政策立场愈来愈鹰派,风险资产价格动荡,但不要误解加息,它很多时候是经济蓬勃的象征,也不要过份忧虑,美联储不会因为对抗通胀而不顾经济复苏。如果过份忧虑滞胀,可能会错失良机。更关键的是如何部署?

美联储的改变 

美国通胀加速至30年最强的7%,无论是什么原因,都已经带来了不少问题。通胀正在消耗需求,但经济毫无获益。美联储原先希望更长期的货币刺激可深度加强劳动市场,可惜疫情改变了工作心态,强劲需求错配前所未有的供应短缺,职位增长不够火红,但工资增长超越5%。 

高压经济政策行不通,美联储也十分果断,今年的加息预期从3次变成4次,更有什者认为应该采取震撼手段喝停通胀至6或7次,更主张3月首发加息50点子挽回市场信心,再配合启动缩表,逐步出售9万亿美元的QE资产。此举让信奉渐进收紧的主流派措手不及,股票市场首当其冲,美国3大股票指数都从纪录高点回落超过10%,纳斯达克综合指数最差,一度下跌约19%,接近熊市临界的20%。比特币和以太币都从高峰失去约半,从而更凸显加密资产的投机性质,对于股票市场和央行收水十分敏感。虽然加息难免做成金融市场波动,但过往经验告诉我们不用慌张,甚至是入市好机会。

英镑不输美元 

货币政策趋势差异对于外汇市场至关重要,美国启动加息周期,有利美元,但也要看看对手的情况。欧洲央行对于加息仍然犹豫,可能要到2023年初才有所行动,意味欧元兑美元今年上半年是防守型的,倾向考验1.10甚至1.07水平。但到了下半年,当市场已经大部分消化了美国加息,欧洲加息预期开始升温,就是欧元反弹的时机。英国同样面对物价上涨的困扰,通胀加速至30年新高的5.4%。英伦银行的加息早过美联储于去年12月开始,并于2月继续加息至0.5%,市场更信心利率接近年中将达1.0%,央行亦考虑出售手上的量化宽松资产。英国加息的目标可能稍高于美国,预测2023年底达1.75%,2024年更上升至2.0%。因此,从息差角度,英镑不输美元。而另一个有利英镑的因素,是英国政府正着手移除所有防疫限制,迎来真正的疫后经济重启。

炽热房价稍为冷却的机遇 

加息将会增加购房成本,减弱买家承担能力,但更重要的是,经济强劲复苏,家庭收入增加,预期房价保持上升趋势,和抗衡通胀的角色,都在支持购房需求。英国房地产市场享受了两年的炽热,据Halifax (source 1) 的数据显示,英国去年平均房价达272,992英镑,较疫情大流行初期的房价升幅约14%,升值接近34,000英镑。国际货币基金预测,英国2022年经济增长4.7%,超越美国。而英国目前工资升幅4.2%,预期2022年平均增长加强至4.35%。 

英国的房屋短缺是长期问题,有估算在2020年的供应需求差异超过100万个单位。于2021年,待售房屋存货下降,英国政府延长「印花税假期」政策,英国的房屋供应无法满足需求的增长,购房需求比上年增加15.7%,同期房屋销售数字增加12.7%。需求增加,可是供应没有跟随上升,2021年新房数目比上年减少9.5%,待售房屋库存更减少33.2%。笔者预期今年英国房价会有3-5%的升幅。 Savills研究更指,英国西北部 (包括曼彻斯特等地区) 未来5年的住宅楼价预计累积升幅达18.8%,跑赢全国13.1%及伦敦5.6%,反映曼彻斯特物业无论在中期及长期之投资回报均相对吸引,弘捷国际亦看好曼彻斯特作为英国投资类物业的首选城市。当加息对于英国房地产市场的短暂抑制效应逐步消散,英国房屋市场会再次炽热起来。 

【关于弘捷国际】FULCRUM INSIGHTS 由弘捷国际发布。弘捷国际 (弘捷) 为香港领先之发展商,2008于香港成立,在英国、泰国、新加坡、日本及中国均有投资,弘捷秉持诚信为本的核心价值,创新经营房地产开发、投资策划及资产管理。其高瞻远瞩之发展理念让我们洞察项目所在地发展潜力,弘捷旗下所发展及投资之都市核心项目,配合我们的策略性投资解决方案,持续为客户创造长远价值。弘捷结合区域性视野及当地伙伴管理,发展规模覆盖国际核心城市,除香港总部外,公司于上海、曼谷、曼彻斯特均设有办事处,以开拓发展商机。 

资料来源 : 1. Guardian  2. Hometrack 

免责声明 : 以上所提供之资料及数据只供参考用途,并不构成任何与投资有关之要约、招揽、邀请、诱使、申述、建议或推荐进行任何其他交易的要约或建议,亦不应用作任何投资决策或其他决策的依据。